[서울시, 용적이양제 첫 도입] – 도시의 새로운 게임 체인저?
도시 개발과 문화재 보호, 과연 함께할 수 있을까? 서울시가 그 해답을 찾기 위해 ‘용적이양제’를 도입한다.
뉴욕과 도쿄에서 이미 시행되고 있는 이 제도가 서울의 스카이라인을 어떻게 바꿀지, 그리고 부동산 시장에 미칠 영향은 무엇일지 살펴보자.
🚀 용적이양제란?
용적이양제란, 개발이 어려운 지역에서 사용하지 못하는 용적률을 다른 지역에 넘겨주는 방식이다. 쉽게 말해, 땅 주인이 직접 건물을 지을 수 없는 대신 “건축권”을 다른 곳에 판매하는 것이라고 보면 된다.
예를 들어, 북촌 한옥마을이나 경복궁 주변과 같은 지역은 역사적, 문화적 가치로 인해 건축 제한이 많다. 이곳의 땅 주인들은 용적률을 충분히 활용하지 못하는 상황이다. 반면, 강남이나 여의도 같은 개발이 활발한 지역은 더 높은 빌딩을 짓고 싶어도 제한이 있어 고민이다. 이 문제를 해결하기 위해 보존해야 할 지역의 남는 용적률을, 개발이 필요한 지역으로 이전할 수 있도록 만든 것이 바로 ‘용적이양제’다.
🏙️ 해외에서는 이미 검증된 제도
이 제도는 뉴욕과 도쿄에서 성공적으로 활용된 사례가 있다.
✅ 뉴욕: 원 밴더빌트(One Vanderbilt)
- 원래 용적률이 부족했던 이 빌딩은 인근의 ‘그랜드 센트럴 터미널’의 남는 용적률을 구매하여 93층짜리 초고층 건물이 됐다.
✅ 도쿄: 신마루노우치 빌딩 & 그랑도쿄
- 도쿄역 주변의 문화재 보호구역에서 남는 용적률을 구매하여, 더 높은 빌딩을 건설했다.
이처럼 보존과 개발을 동시에 잡을 수 있는 혁신적인 방법으로 평가받고 있다.
📌 서울의 첫 도입…어떤 변화가 올까?
서울시는 2025년 하반기부터 ‘서울형 용적이양제’를 본격 시행할 계획이다.
🔹 적용 대상 지역
현재 거론되는 지역으로는 다음과 같다.
- 풍납토성 (문화재 보호로 인해 고도 제한)
- 북촌 한옥마을 (전통 건축 보존 필요)
- 경복궁 주변 (역사적 가치 보호)
이 지역에서 사용하지 못하는 용적률을, 강남·여의도 등 초고층 개발이 필요한 곳에 이전하는 방식이다.
💡 기대 효과
1️⃣ 균형 잡힌 도시 개발 – 보존할 곳은 보호하면서도, 개발이 필요한 지역은 더 효율적으로 활용할 수 있다.
2️⃣ 부동산 시장 활성화 – 용적률을 사고파는 시장이 생기면서 새로운 부동산 거래 방식이 등장한다.
3️⃣ 재산권 보장 – 개발 제한으로 손해를 보던 땅 주인들에게 보상 효과가 있다.
그러나, 모든 정책에는 찬반 논란이 있는 법. 용적이양제가 투기 시장을 부추길 가능성은 없는지, 혹은 교통·환경 문제를 악화시키지는 않을지 고민이 필요하다.
⚠️ 우려되는 점
1️⃣ 부동산 투기 가능성 – 용적률이 새로운 부동산 투자 상품으로 변질될 가능성이 있다.
2️⃣ 도시 균형 발전 문제 – 특정 지역에만 초고층 빌딩이 집중될 경우, 기존의 인프라 부담이 가중될 수 있다.
3️⃣ 교통 및 환경 부담 증가 – 새로운 대규모 건물이 추가되면, 교통 체증과 환경 문제도 따라올 수 있다.
이에 대해 서울시는 교통·환경 영향 평가를 강화하고, 투기 방지 대책을 마련하겠다고 밝혔다. 그러나 실제 시행 과정에서 얼마나 효과적으로 조율될지는 미지수다.
🔮 서울의 미래: 용적이양제 성공할까?
서울시는 용적이양제를 통해 도시 경쟁력을 높이고 균형 있는 발전을 도모하고자 한다. 하지만 정책이 성공하려면 정확한 기준 마련, 투기 방지, 인프라 확충 등의 과제가 해결되어야 한다.
과연 이 새로운 시도가 서울의 스카이라인을 어떻게 변화시킬까? 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠까? 앞으로의 행보를 지켜볼 필요가 있다.
✅ 당신의 의견은? 용적이양제에 대해 어떻게 생각하시나요? 서울의 도시 개발과 균형 발전을 위한 효과적인 대책일까요? 댓글로 여러분의 생각을 남겨주세요! 😊